מי משלם על נזילה סמויה, השוכר או המשכיר?

התשובה

א) מום בדירה מושכרת שלא ידע עליו (הנזילה התחילה קודם)

חובת המשכיר לתקן כל דבר בבית שצריך מעשה אומן לתקנו. וכך כתב ה'שלחן ערוך':^[1]

המשכיר בית לחבירו, חייב להעמיד לו דלתות ולפתוח לו החלונות שנתקלקלו... וכן כל כיוצא בזה מדברים שהם מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות.

אם כן ברור שעל המשכיר לשלם עבור תיקון הצנרת. אך האם שמעון צריך לשלם גם עבור נזקים עקיפים שהתרחשו בדירה כתוצאה מעיכוב בתיקון הנזק?

כתב ה'שלחן ערוך':^[2]

הלוקח מקח מחבירו והודיעו שהוא מוליכו למדינה פלונית למכרו שם, ואחר שהוליכו לשם נמצא בו מום... ואם לא היה יודע שהיה בו מום, פטור מהוצאת ההולכה.

מכאן עולה שאין חיוב תשלום על נזקים עקיפים שנבעו ממום במקח, אלא אם כן המוכר או המשכיר ידעו על המום. כך גם במקרה שלפנינו, השוכר קנה מים מחברת המים והניח אותם בצינור שהיה בו מום, וכיוון שמדובר על נזק עקיף שנבע ממום לא ידוע, אין מקום לחייבו. אך במקרה שלפנינו נראה שהמום בשכירות הוא גובה התשלום לחברת המים, ולא מעניין כלל את השוכר אם הצינור תקין, אלא שלא ישלם סכום כזה גבוה מדי חודש, ולכן יש מקום לחייב את המשכיר באופן זה. כמו כן יש מקום לומר שתיקון המום משמעותו החזרת המצב לקדמותו, כלומר שהכול תקין ללא נזקים.

ב) נזילה שהתחילה אחרי תחילת השכירות

במקרה שהנזילה התחילה אחרי תחילת השכירות – החובה לשלם מוטלת על כתפי השוכר. ברור שאם השוכר הוא זה שרשום בעירייה כמי שחייב לשלם, החובה מוטלת עליו, כיוון שכך התחייב לעירייה, והעירייה לא הייתה מקבלת את ההתחייבות שלו לולא היה מקבל עליו לשלם גם את הנזילות. אבל גם אם אינו רשום בעירייה, נראה שהחובה מוטלת עליו, כיוון שזהו ההסכם בין שני הצדדים – השוכר אחראי לכל תשלומי המים. כל זאת על אחת כמה וכמה במקרה שלנו, שבו תבע המשכיר מהשוכר להעביר את הרישום על שמו, הרי מצד ההסכם ביניהם ציפו ממנו לעשות כך, וכשלא עשה כן זה אינו מוריד מחובתו הפשוטה לשלם את כל התשלומים כפי שהתחייב.^[3]

ג) דירה שהושכרה לשוכר א' והשכיר אותה לשוכר ב'

אע"פ שבמטלטלים אין השוכר רשאי להשכיר,^[4] בדירה השוכר רשאי להשכיר לאחרים אם בני ביתו של השני זהים לבני ביתו של הראשון (מבחינת מספר בני הבית והגילים שלהם).^[5] גם במיטלטלין – אם המשכיר הסכים לשכירות, ודאי שהשוכר רשאי להשכיר. הרמ"א פסק שבמקרה שבו היה מותר לשוכר הראשון להשכיר (כגון בדירה), והשכר ששילם השוכר השני היה גבוה יותר מהשכר שמשלם השוכר הראשון למשכיר, ההפרש שייך לשוכר הראשון.^[6] מכאן עולה שזכות השימוש בדירה קנויה לשוכר הראשון, והוא יכול להשכיר אותה לאחרים.^[7] אעפ"כ ברור שהשוכר הראשון לא קיבל עליו חיובים נוספים, וחיובי התיקונים בדירה הם מול המשכיר ולא מול השוכר הראשון. לכן תיקון של מעשה אומן יוטל על המשכיר ולא על השוכר הראשון. נוסף על כך, אם החוזה החדש נחתם ישירות בין השוכר השני ובין המשכיר, והשוכר הראשון ייצא מהמחויבות שלו, אין לו שום אחריות בנוגע למה שהתרחש לאחר לכתו.

מסקנה

א) את חשבון המים של חודש ספטמבר ראובן (השוכר הראשון) צריך לשלם, כיוון שמדובר על נזילה שהתרחשה אחרי כניסתו לדירה.

ב) את חשבון המים של הנזילה מחודש אוקטובר והלאה צריך לשלם המשכיר (שמעון), כיוון שמדובר על נזילה שהתרחשה לפני כניסת יהודה לדירה, והאחריות חזרה למשכיר הראשון. צריך לשער בכמה מים השתמש יהודה וכמה זרמו כתוצאה מהנזילה.

ג) אם הייתה נוצרת נזילה אחרי כניסת יהודה לדירה, אזי הוא היה צריך לשאת בתשלומים.

בשולי הדברים נזכיר שאם מוכיחים לחברת המים שהייתה נזילה, הם מוותרים על חצי מהסכום.

[1].     שו"ע, חו"מ סי' שיד סעי' א.

[2].     שו"ע, חו"מ סי' רלב סעי' כא.

[3].     אומנם בספר 'עמק המשפט', שכירות דירה סי' מז, כתב שאם השוכר רשום בעירייה, אז החיוב מוטל עליו, אך אם המשכיר רשום בעירייה, החיוב לשלם לעירייה מוטל על המשכיר, והשוכר פטור כיוון שזה אונס לא שכיח ולא קיבל אותו השוכר על עצמו. אך נראה שהעובדה שהשוכר נמנע ולא רשם עצמו בעירייה היא פרט טכני ולא מהותי, וודאי שעל דעת כן השכירו את הדירה, שיהיה ממש כמו הדין שהשוכר רשם עצמו בדירה. כל זאת בוודאי במקרה שלנו, שדרש זאת ממנו בחוזה, ונראה שלכל הדעות אפילו אם טרם הספיק לרשום עצמו כדייר בעירייה, יש לנהוג כאילו רשם עצמו בעירייה.

[4].     שו"ע, חו"מ סי' שז, סעי' ד.

[5].     שו"ע, חו"מ סי' שטז סעי' א.

[6].     רמ"א, חו"מ סי' שסג, סעי' י.

[7].     ראו בכל זה באריכות בעמק המשפט, שכירות בתים סי' סב.