התשובה
השכן צודק בכך שזכותו למנוע צפיפות בחדר המדרגות, אשר מיועד מראש למספר המשפחות הנתון. כל תוספת דיירים צריכה אישור מכל השכנים, כמבואר בגמרא (בבא בתרא ס)[1] .
בנוגע לאפשרות של חלוקה פנימית ללא פתח נוסף לחדר המדרגות, יש על כך מחלוקת הפוסקים[2]. הרמ"א (לשו"ע חו"מ סי' קנד) התיר, כי לדעתו יש לאדם זכות להכניס מספר רב של אנשים ללא מגבלה לתוך ביתו. אולם כתב החזון איש (ב"ב סימן יב ס"ק ה) שאף לדעת הרמ"א יש להתיר רק אם זהו מצב ארעי, ולא אם זהו מצב קבוע שיש לדייר החדש כניסה בפני עצמו, ואין לו צורך לעבור בתוך יחידת הדיור של חברו.
יש להוסיף שעל פי חוק התכנון והבנייה (סעיף 145א), אסור לאדם לחלק את דירתו ללא היתר בנייה. חוק זה תקף מבחינה הלכתית, שהרי כולם מודים שכאשר ישנה הסכמה מפורשת בין השכנים למנוע הכנסת דיירים נוספים לדירה, יש לכך תוקף, ככל תנאי שבממון המועיל. לכן כאן החוק יוצר אומדן דעת הנחשב להתניה מפורשת, ועל דעת כן כל דייר נכנס[3].
אולם אם באותו מקום אין מקפידים על חוקי הבנייה, והמקובל הוא לחלק את יחידות הדיור, אז נחשב הדבר למחילה מפורשת של כל הדיירים על זכותם למחות, ולכן יכול בעל הדירה לחלקה בעל כורחם של שכניו.
המנהג יוצר נורמה אחרת מהחוק, וכל מי שמגיע להתגורר במקום, מגיע על דעת הנורמה (חזו"א שם). ואף שעל פי חוק הדבר אסור, יש להפריד בין זכותה של המדינה להרוס או להטיל קנסות, לבין זכותם של השכנים להתנגד[4]. השכנים מחלו על זכות זו בעצם העובדה שבחרו להתגורר במקום זה.
מסקנה
אין היתר לבעל דירה בבניין משותף לחלק את דירתו לשתי יחידות דיור אם שכניו מתנגדים לכך. הדבר נכון אף אם יהיה רק פתח אחד לחדר מדרגות. אולם אם באותו מקום אין נוהגים לקבל היתר בנייה כדי לפצל דירה, אין אפשרות לשכנים למנוע ממנו את חלוקת הבית.
[1] יש שלמדו שהדין הוא מצד 'הזק ראיה', שעכשיו ישנם יותר אנשים שמסתובבים בחצר ורואים את הדיירים, ולפי זה אין הסיבה לאסור היא חדר המדרגות שהרי בו אין שימושים צנועים, אך הדעה המרכזית בראשונים היא משום צפיפות.
[2] שולחן ערוך, חו"מ סי' קנד סעי' ב.
[3] הרב אליהו, תחומין ג, עמ' 178.
[4] ניתן לומר יותר מכך- במציאות זו אין החוק תקף. על פי הדעות שכל כוחו של החוק מדין מנהג (דיני ממונות, חלק ב עמ' שנ), הרי שכאשר יש מנהג מקומי אחר הסותר את החוק, הוא גובר, וכעין זה מצאנו שבממון 'מנהג עוקר הלכה' (ירושלמי יבמות יב). ובמיוחד שאין חוק תכנון ובנייה עוסק בהסדרת הזכויות של הפרט מול רכוש הציבור, אלא הוא עוסק בממון שיש לו שותפים, ומסדיר את צורת השימוש בו. לכן יש לומר שאם ישנה הסכמה של השותפים לצורה אחרת של חלוקה וסדר הרי היא תקפה, וצ"ע.
