מי חייב לתקן סתימות ומזגנים בדירה שכורה

התשובה

הקדמה

מעיקר הדין המשכיר הוא שחייב לתקן את הבית ולהעמידו לשוכר שיהיה ראוי למגורים.^[1] כעיקרון חובת תיקון והעמדת הבית חלה בדרך כלל גם על נזקים שנגרמו לבית לאחר הכניסה, ונפרט את הדין בהמשך. לעומת זאת השוכר נחשב שומר שכר של הבית,^[2] ולכן הוא חייב בנזק שנגרם משימוש חריג, אך לא על נזקים שנגרמו משימוש שוטף.

א. קלקול במזגן

אם יש חוזה שנחתם כדין בין הצדדים, יש לנהוג לפי החוזה. כשאין חוזה, מעיקר הדין מוטל על המשכיר לתקן דברים שהם 'מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות'.^[3] כיום המנהג הוא שקלקול הנובע משימוש סביר, מוטל על המשכיר לתקנו, ואם מדובר על קלקול משימוש לא סביר, מוטל על השוכר לתקנו.^[4] מנהג זה מחייב גם מבחינה הלכתית, כיוון שכאשר שני צדדים סוגרים עסקה, הם עושים זאת על פי המנהג. בנוגע לשאלה אם מזגן מוגדר כ'עיקר גדול', נראה שתלוי היכן גרים וכיצד משכירים דירות באותו המקום. אם המנהג באותו המקום הוא לשכור דירה עם מזגן (כגון באזורים החמים), על בעל הבית לתקן את הקלקול, אולם אם אין מנהג כזה, לא ניתן לחייבו.^[5] כמה פוסקים^[6] כתבו שאף במקום שבו לא נהוג להעמיד דירה עם מזגן, כגון באזור ירושלים, אם היה מזגן בדירה והתקלקל, חייב המשכיר לתקן. זאת משום שהשוכר נכנס לדירה על דעת זה שהיא ממוזגת. אמנם פוסקים אחרים חלקו על כך.

ב. פתיחת סתימות

אם מדובר בסתימה המצריכה מעשה אומן לתקנה, על המשכיר מוטל לעשות כן, אם נבעה משימוש סביר. אם הסתימה נבעה משימוש לא סביר – על השוכר לתקן. אמנם, יש פוסק^[7] שכתב שכל תיקוני הסתימות מוטלות על השוכר, כיוון שבדרך כלל התקלות נובעות משימוש לא סביר של השוכר, ו'המוציא מחברו עליו הראיה'. אמנם נראה שהמנהג בעניין זה שונה מדבריו, ובפרט שמבחינה עובדתית קשה לקבוע מסמרות כדבריו. כמו כן לא תמיד השוכר הוא המוציא, שכן הוא יכול להחזיק אצלו מכספי השכירות.

[1].    שו"ע, חו"מ סי' שיד סעי' א.

[2].    פתחי חושן, חלק ד' פ''ו סעי' ד', עפ''י שו"ע, חו"מ סי' שא סעי' א.

[3].    שו''ע, חו"מ סי' שיד סעי' א, וראו שם סימן שיב סעי' יז.

[4].    ספר עמק המשפט, שכירות סי' לה.

[5].    ראו בספר עמק המשפט, שכירות בתים סי' לה אות א עמוד שפג, שכתב שאין שום חובה להעמיד מזגן, אמנם נראה לענ''ד שזה בדירה שלא היה בה מזגן.

[6].    בספר וישמע משה, עמ' תצג, בשם הרבנים קנייבסקי וקרליץ ועוד פוסקים, וראה גם אמונת עתיך 113 (תשע"ז) עמ' 81–82.

[7].    ספר עמק המשפט, שכירות עמ' תמד.