התשובה
להתחדשות עירונית יש תועלות רבות, ובהן: ניצול מרבי של משאב הקרקע, בפרט ככלי להתמודדות עם המשבר הדמוגרפי; החייאה של שכונות מצוקה או של אוכלוסייה ותיקה; הגנה מפני רעידות אדמה והתקפות טילים; הורדת מחירי הדיור.1 לאור האמור במאמרי 'סמכות רוב הציבור לכוף מיעוט לקיום תקנות: שיטת הרב קוק', המופיע בגיליון זה, נראה שאין הכרח בהסכמה מלאה של בעלי הדירות, משתי סיבות:
א) הכול מסכימים שרוב הציבור יכול לחייב את המיעוט לנהוג כדעתו בתקנות קהל שנחשבות 'מיגדר מילתא', ויש שפסקו כן אף בנוגע לתקנות הקהל שאינן 'מילי דשמיא', ובלבד שמטרתן למנוע נזק כבד לקהל. נראה שתועלות התחדשות עירונית נחשבות ל'מיגדר מילתא'. בדומה לכך, פסק הרב עובדיה הדאיה (שו"ת ישכיל עבדי, ח"ו חו"מ סי' ח) ש'חוק הגנת הדייר' (תשי"ד) תקף, אף שבעיקרו הוא פוגע במשכירים, בעלי הדירות:
חוק הדירות ודאי דאינו גרוע מבחינת מגדר מילתא, לטובת בני העיר מחוסרי הדירות, ובפרט בזמן עלייה המוגברת... ואם לא יתקנו תקנה כזו, לטובת היישוב אז רבים היו צריכים לישאר ברחוב מחוסר הדירות, ויוקר שכרם שאין כל אחד ואחד יש לו היכולת לשכור דירה בסכום עצום כל כך.
ייתכן שהתחדשות עירונית נחשבת גם 'מיגדר מילתא' ב'מילי דשמיא', שהרי החייאת שכונות מצוקה עשויה למנוע מקרי פשיעה והתנהגות בלתי הולמת.2 כך גם הגנה מפני סכנה (רעידות אדמה והתקפות טילים) נחשבת 'מיגדר מילתא'.3
ב) בעל הדירה רשאי לסרב להתחדשות עירונית אם העסקה המוצעת אינה כדאית כלכלית לו, או שלא הוצעו לו מגורים חלופיים הולמים למשך זמן הבנייה.4 ברוב המקרים אף מתבצע חידוש של סביבת המגורים, תשתיות, גינות מוסדות חינוך ועוד. אמור מעתה, אף כשיש דיירים המסרבים לתוכנית התחדשות עירונית, באופן עקרוני התחדשות עירונית טובה לכולם, אף להם עצמם. לכן התחדשות עירונית יכולה להיחשב 'רווחא לכולם', שלדעת הרב קוק5 בתקנות מעין אלו הכול מודים שאין צורך בהסכמת כולם בפועל.
1.מתן שחק, סוגיות בהתחדשות עירונית בישראל, מסמך מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 12 באוקטובר 2021, עמ' 11-10.
2.עיין שו"ת ישכיל עבדי ד, אה"ע סי' טו סעי' ד אות ג.
3.ראה משפט שלום (למהרש"ם), קונטרס תיקון עולם סי' רלא אות כ.
4.סעי' 2 לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006.
5.שו"ת אורח משפט, חו"מ סי' י.
