פיצול דירה ובניית מרפסת בניגוד לחוק

התשובה

א) הוצאת מרפסת ללא אישור

על דיירים הגרים בבית משותף חל חוק המקרקעין העוסק בבית המשותף. סעיף 52 לחוק המקרקעין, קובע ש'רכוש משותף – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים...' אם כן כל מעטפת הבניין היא רכוש משותף. בסעיף 55 (א) נקבע כי: 'לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף'. כלומר, כל הרכוש המשותף שייך לכלל הדיירים. מכאן נובע ששכן המוציא מרפסת ללא אישור של שאר הדיירים עושה שימוש ברכוש של אחרים, ואסור לו לעשות כך, אלא אם כן הקבלן החתים אתכם על הסכמה לבניית מרפסות על ידי השכנים. 

ב) פיצול דירה אחת לכמה דירות 

במשנה (בבא בתרא פ"ג מ"ז) מובא: 

בנה עלייה על גבי ביתו לא יפתחנה לחצר השותפין. אלא אם רצה בונה את החדר לפנים מביתו ובונה עלייה על גבי ביתו ופותחה לתוך ביתו.

הראשונים נחלקו בביאור הסוגיה: לדעת רשב"ם, התירה המשנה לפצל חלל דירה אחת לשתי דירות, והתירה להכניס לשם דיירים נוספים, אך אסרה תוספת בנייה. לפי דעה זו, מותר לפצל דירה אחת לשתיים ולהכניס לתוכה משפחה נוספת אם אינו בונה שטח נוסף, אלא מחלק אחרת את חלל הדירה הקיימת. דעת הרמב"ם הפוכה: תוספת בנייה מותרת הוספת דיירים, ופתיחת פתח חדש לחצר אסורות. לפי דעה זו אסור לפצל דירות ולהכניס משפחה אחרת. טעם האיסור במשנה הוסבר בגמרא בגמרא (בבא בתרא ס ע"א) והוא: 'משום שמרבה עליהם את הדרך', והכוונה שמחמת ריבוי הדיירים מתרבה הרעש והלכלוך. בזמננו ניתן לטעון, שמחמת הדיירים החדשים יפחתו מקומות החנייה סמוך לבניין, והמעלית תהיה עמוסה, וכדומה. להלכה נפסק שמותר להוסיף על הבניין אם לא פותחים פתח חדש לחצר או לחדר המדרגות, ונחלקו ה'שלחן ערוך' והרמ"א האם מותר לבעל דירה להוסיף דיירים בתוך דירתו שלו. ואולם אם הוא מגדיל את הדירה או מפצל אותה ומוסיף דיירים – הרמ"א אסר. יש שהעלו טענה להתיר לפצל דירה בימינו. להבנתם, רק בחצרות שהיו קיימות בזמן הגמרא והראשונים ניתן היה למחות במי שמרבה דיורין, כיוון שהיו משתמשים בחצר לכביסה ובישול וכדומה, וריבוי הדיירים מפריע לשימוש הזה. אבל בחדרי המדרגות בזמננו לא משתמשים באופן זה, ולכן הם דומים יותר למבוי, בו אין טענת ריבוי בדיורין. אמנם רוב הפוסקים סוברים שאף על פי שישנו הבדל בין חדר מדרגות וחצר, לעניין זה של ריבוי בדיורין - חדר מדרגות דומה לחצר ולא למבוי.

ג) מקום שנוהגים לפצל בו דירות ולבנות מרפסות 

כאשר אדם עובר על החוק יש בכך משום איסור בעצם המעשה, וכן לעיתים יש בכך משום פגיעה באזרחים האחרים. החוק אוסר פיצול דירות ללא הסכמת שאר דיירי הבניין. אמנם יש מהפוסקים שכתבו שחוק שבפועל אינו מיושם, אינו מחייב מבחינה הלכתית. כמו כן גם מצד המנהג, כאשר המנהג שונה מהוראת החוק, יש למנהג תוקף הלכתי. אשר על כן, אם מדובר באזור מגורים שנהוג בו לפצל דירות (בצורה סבירה) אין בכך איסור הלכתי, שכן זהו המנהג באותו המקום ועל דעת כן קנו הדיירים את הדירה ולכן בוודאי שאין בכך משום פגיעה בשכנים. אמנם היו פוסקים שראו במנהג זה מנהג גרוע שראוי למנוע אותו, אולם, הם חזרו בהם משום מצוקת הדיור של הזוגות הצעירים ושל הסטודנטים, שלא יכולים להרשות לעצמם לשלם שכר דירה על דירה שלמה. לכן למסקנה הדבר תלוי, אם מדובר בבניין בוטיק כמו שכתבת אזי הפיצול אסור, כיוון שבבניין כזה לא מקובל לפצל דירות, ועל השכן להחזיר את המצב לקדמותו. אולם, אם מדובר באזור שבו המנהג לפצל, איננו חייב להרוס. גם בנוגע לבניית מרפסת בניגוד לחוק, נראה שיש הבדל בין מקום בו מקובל לעשות זאת לבין מקום שלא מקובל לעשות זאת (אף שקשה להצדיק את המנהג הזה, שהרי אינו מסייע למעוטי יכולת כאמור, וממילא הדבר יכול להיחשב כ'מנהג גרוע').