מכירת מחסן בבניין משותף בניגוד לחוק

התשובה

לא ניתן להשיב תשובה אחת עבור כל החוקים הקיימים במדינת ישראל. ישנה מחלוקת בין הפוסקים ביחס לתוקפם ההלכתי של חוקי המדינה. לפוסקים הסבורים שיש לחלק מחוקי המדינה תוקף הלכתי, יש להבחין בין חוקים שונים: ישנם חוקים שלא מחייבים בכלל, ישנם המחייבים גם מדין תורה, וישנם חוקים שמחייבים כמנהג. חוקים שלא מחייבים כלל – אינם מחייבים גם אם הצדדים להסכם לא סיכמו אחרת. חוקים המחייבים כמנהג – מחייבים אלא אם כן הצדדים להסכם סיכמו אחרת, וחוקים המחייבים כדין תורה והוגדרו בחוק ככאלו שלא ניתן לשנותם (חוקים קוגנטים), גם לפי דין תורה לא ניתן לשנותם. בנוגע לסוגיה של מכירת שטחים המוצמדים לדירה, יש מקום להבחין בין מכירת מחסן או חנייה ובין מכירת חלק בחדר מדרגות. ההנחה היא שבעלי דירות מקבלים על עצמם את חוק המקרקעין בהסכם מול הקבלן, (ובמקרה שלא קיבלו אותו על עצמם הוא מחייב לדעת הפוסקים הסבורים שהוא בגדר 'דינא דמלכותא' או לדעת הפוסקים הרואים בו מנהג). לכן, מכירת חלק מחדר מדרגות המכירה לא תקפה על פי כל הגישות כלפי חוקי המדינה, בגלל שכל הדיירים מחויבים לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, הקובע שלא ניתן לחלק חלקים מסוימים מהשטח המשותף, ובכלל זה, את חדר המדרגות. לעומת זאת מכירת מחסן או מקום חנייה (הנחשבים כנכסים המוצמדים לדירות) הנמצאים בבעלות פרטית, ניתן למכור לאחד מבעלי הדירה בבניין בלי צורך בהסכמת שאר הדיירים. אולם, לא ניתן למכור נכסים מוצמדים למי שאינו בעל דירה בבניין. במקרה שבוצעה מכירה כזו היא תקפה (במובן מסוים גם על פי החוק) אולם לא ניתן לרשום את הקונה כבעלים בטאבו. אולם, אם מטרת הקנייה של המחסן היא הכנסת דיירים חדשים למחסן ולא שימוש רגיל במחסן כמחסן, עלולה להיות בכך פגיעה בשכנים, ואז יהיה אסור להכניס דיירים נוספים.