למי רווח השבתת חממות ע"י הצבא

שאלה

לפי הוראת צה"ל, הושבתו שורות חממות הגובלות עם גדר הגבול בינן לבין ערים פלסטינאיות, בכמה מישובי גוש קטיף. הצבא שילם פיצוי לבעלי החממות לפי תחשיב שנתי של הגידולים. הסכום גבוה לעתים מהרווח הצפוי, וניתן ללא שום סיכון, וללא שום השקעה.

חלק מהחממות היו מושכרות, לכן מתעוררת השאלה, למי מגיע התשלום על השבתת החממות: האם לבעל החממה שהשכיר אותה למגדלים אחרים, או לשוכרים שהפסידו את אפשרות הגידול?     

א. צדדי השאלה

בשאלה שלפנינו ישנו צד להחמיר על השוכר, מפני שמטרת שכירותו לא יכולה להתממש, והוא אינו המחזיק בקרקע לשם הוצאת הרווח מההפקעה. לפיכך צריך לדון שהשכירות תתבטל, ותחזור ליד המשכיר, והשוכר בגלל "אפקעתא דמלכא" יצא מהעסקה. אזי המשכיר יהא זכאי לכל הרווח (כמו"כ מכסת המים שאף היא כלולה באותה עסקה תחזור לבעליה המשכיר, והוא ישכירה לאחרים).

אולם מאידך, משרד הביטחון מפצה בתשלום עבור הגידולים שאותם הוא משבית, היינו גידולי השוכר, ועל כן בחממה שגדלו בפועל ירקות הוא משלם לפי הרווח הנקי לגידול ירקות, ואינו משלם לפי גידולים שהיו בה בעבר ע"י המשכיר כמו  פרחים או גידולים אחרים. נמצא שהתשלומים הם תשלומי נזק וביטול כיסו של השוכר, לפי תחשיב  שלו ולא של המשכיר.

ב. מכת מדינה וסברותיה

נזק כללי כגון מכת טבע נחשב בדרך כלל למכת מדינה, וע"כ אילו היה מדובר בהשבתה ללא תשלום פיצויים היה ההפסד של המשכיר כמו מכת מדינה. ז"א שהשוכר לא היה מחוייב להעלות את דמי השכירות למשכיר כי לא קיבל ממנו את התחייבותו להעמיד לו את רכושו לטובת השכירות. כדברי המשנה (ב"מ קה ע"ב): "המקבל שדה מחבירו ואכלה חגב או נשדפה אם מכת מדינה היא מנכה לו מן חכורו… ר' יהודה אומר: אם קיבלה הימנו במעות בין כך ובין כך אינו מנכה לו מן חכורו".

 במקרה שלנו זו מכת מדינה היוצאת מהמדינה עצמה, ואין כאן מניעה ע"י פגיעה  בצימוח, אלא הפסקת כל הגידול ומניעתו מעיקרא. כדברי הגמרא בהמשך (שם קו ע"ב): "ההוא גברא דקביל ארעא למיזרעה בהו תומי אגודא דנהר מלכא סבא בזוזי. איסתכר נהר מלכא סבא. אתא לקמיה דרבא, אמר ליה: נהר מלכא סבא לא עביד דמיסכר, מכת מדינה היא, זיל נכי ליה. אמרו ליה רבנן לרבא, הא אנן תנן: רבי יהודה אומר: אם קבלה הימנו במעות - בין כך ובין כך אינו מנכה לו מן חכורו! - אמר להו: לית דחש לה לדרבי יהודה". (במקרה הנוכחי אילו הייתה השבתה ללא תשלום, אף ר' יהודה יודה שנגזרה הגזירה על המעות, בניגוד למכת טבע, בה אין קשר בין התחייבותו למעות לבין מכת הטבע).

כעין זה כתב במחנה אפרים (הל' שכירות סי' ו): "והשתא איכא למיבעי בשוכר בית לזמן ובתוך הזמן באו עובדי כוכבים ודרו בה למי הוי פסידא. והיכא דנלקחו בתים הרבה לא קא מיבעיא לי דכה"ג הוי ודאי מכת מדינה דהוי פסידא דמשכיר…"

ג. "רווח מדינה"

במקרה שלפנינו, כאמור, אין כאן הפסד מוחלט של השכירות כמכת מדינה רגילה, אלא להיפך – יש כאן רווח, והרווח אינו יוצא מתוך פעולתו של השוכר באופן ישיר, אלא כעין "רווח מדינה" מפני שבא אגב הקרקע והשבתת העבודה בחממות, שאיננה שייכת ישירות ובאופן מוחלט לשוכר.  לכן אי אפשר לומר מזלו של זה או זה גרם והשאלה למי מגיע הרווח תלויה ועומדת.  

יתכן ובמקרה כזה תהיה מחלוקת בין ת"ק לר' יהודה: לת"ק כיון השכירות אינה יוצאת לפועל חזרה למשכיר והוא יקבל את הרווח. ואילו לר' יהודה כשם שבשכירות במעות ולא ביבול הוא אומר שלא נגזרה מכת המדינה על המעות אלא על הגידולים ואומרים לשוכר: מזלך גרם. הוא הדין במקרה ההפוך יכול השוכר לטעון, מעותי גרמו שהנכס ברשותי, וע"כ הרווח כולו שלי. נראה שכיון ש"לית דחש להא דר' יהודה" לגבי מכת מדינה, נדחית דעתו לגבי מזלו של שוכר גרם, ואף כאן יאמרו לו כיון שאין הרווח תוצאה משכירותך, אין לך חלק ברווח, והוא כולו למשכיר.   

ד. רווח מעלמא בשוכר ומשכיר

הרווח במקרה הנוכחי לא נוצר מחמת טירחת אחד הצדדים, וצריך לעיין מה הדין ברווח כעין זה שנוצר בגלל חצר שזה משכירה וזה שוכרה.

כתב הרמב"ם (הל' שכירות פ"ו ה"ה ע"פ מסקנת הסוגיה בב"מ קב ע"א), לגבי שוורים שבאו מעלמא והשאירו זבלם: "הזבל שבחצר הרי הוא של שוכר לפיכך הוא מטפל בו להוציאו ואם יש שם מנהג הולכין אחר המנהג, בד"א כשהיו הבהמות שעשו הזבל של שוכר אבל אם הבהמות של אחרים הזבל של בעל החצר שחצירו של אדם קונה שלא מדעתו אע"פ שהיא שכורה ביד אחרים". למד הרמב"ם, וכן פסק השו"ע (חו"מ סי' שיג ס"ב), שרווח שבא מעלמא נקנה למשכיר ולא לשוכר. אע"פ שהחצר משועבדת לשוכר לפעולותיו בה, ויש לו בה קנין פירות.

הראב"ד השיג: "א"א דבר זה אינו מחוור שהרי בגמרא העמידוה בחצר דמשכיר ושוורים דאתו מעלמא פי' חצר דמשכיר דלא אגירא לשוכר, דאי אגירא ליה כדידיה דמי וקניא ליה מידי דהוה אשוכר את מקומו".

הראב"ד (וכ"פ רש"י בב"מ קב ע"א) מעמיד את הגמרא דוקא בחצר שאינה מושכרת, אבל בחצר מושכרת, והזבל בא מעלמא, הזבל לשוכר ולא למשכיר.

ה. שכירות ליומא ממכר או לא

הרמב"ם והראב"ד נחלקו בשאלת הב"י (חו"מ סי' שיג): "ומכל מקום יש לתמוה על דברי הרמב"ם ז"ל דכיון דקיימא לן (ב"מ נ"ו ע"ב) דשכירות ליומיה ממכר הוא, חצרו של שוכר הוא וזוכה לו, ולא היה לו לקנות למשכיר". הגר"א בביאורו (סי' שיג ס"ק ה) העיר שהשו"ע במקום אחר  פסק שלא כרמב"ם בשאלת שכירות ליומא האם היא מכר או לאו, ולכאורה דבריו סותרים.

פסק השו"ע במקום אחר (בסי' רס ס"ד): "ראובן הדר עם שמעון בביתו ומעלה לו שכר, אם צבי שבור או גוזלות שלא פרחו נכנסו לתוך הבית, זכו בהם שניהם. הגה: דהוו כשנים השותפין בחצר (טור)... ". הסביר בעל באה"ג (אות ר) שפסק השו"ע ששכירות ליומא ממכר היא, וע"כ כיון ששניהם דרים בבית זוכה לשניהם. אף הוא הדגיש שבמקום אחר (בסי' שי"ג) פסק השו"ע כרמב"ם ששכירות ליומא לאו ממכר וע"כ רק המשכיר קונה.

שיטת הש"ך (חו"מ סי' רס ס"ק יד-טו, וסי' שיג ס"ק א) שפרט לאונאה, בכל מקום אמרינן ששכירות ליומא אינה כמכר, וע"כ השוכר אינו קונה רווח שבא מעלמא. לדעתו גם במקרה שבסי' ר"ס הכל למשכיר, ואף שהטור הביא זאת מתשובת הרא"ש שפסק שהם כשותפין וסבר כרש"י, הש"ך חולק  עליו.

אבל הגר"א (סי' רס ס"ק יג) פסק כשיטת רש"י והראב"ד, ששכירות היא כמכר לזמן, והכל לשוכר.

נמצא שמחלוקת ראשונים ואחרונים בשאלה העומדת לפנינו ברווח שבא מעלמא.

כיון שהדבר בספק, צריך לדון עפ"י כללי ספקות בקרקעות, שלגביהן קי"ל קרקע בחזקת בעליה עומדת (ב"מ קב ע"ב אליבא דר"נ), וע"כ לכאורה המשכיר זכאי לכל הרווח שבא מעלמא. אלא שהיה נכון לומר כך דוקא בספק בגוף שכירות הקרקע עצמה, אך כאן הספק הוא ספיקא דדינא שיש הסוברים כך ויש הסוברים כך, ואין אחד מהם תפוס ברווח הבא מן החממות.

ע"כ מספק ראוי שיחלוקו, כעולה מתוס' (ב"מ ב ע"א ד"ה ויחלוקו, ב ע"ב ד"ה ומה התם, וב"ב ב ע"א ד"ה לפיכך), ואף שכאן הוא ספיקא דדינא והתם ספק לבי"ד, כיון שכל צד אחר יהיה בו הטיה לאחד הצדדים נראה שכך עדיף. 

ו. זה נהנה וזה לא חסר

אלא שיש לחלק בין המקרים שדנו בהם למקרה שלפנינו. במקרים שדנו בהם הרווח בא מעלמא, הזבל או הצבי השבור והגוזלות אין להם ולא כלום עם השימוש בחצר לא של המשכיר ולא של השוכר. אבל בשאלה שלפנינו הרי התשלום ניתן כפיצוי על השבתת החממות, ואלו ביד השוכר, והרווח הממוני המתלווה לכך הוא בגדר זכייה  על ביטול כיסו ועמלו בחממה. לכן נראה לדמות נידון דידן לשוכר בית שהשכירו לאחר ביותר מדמי שכירותו למשכיר הראשון (לגבי הטענות: ריבוי דיורין, או אין השוכר רשאי להשכיר, או אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר נראה שאינן שייכות, שהרי ההשבתה באה בעל כורחו ע"י המדינה שסמכותה לכך, ואין כאן הפרת חוזה שמעביר את החממות לידי אחר ללא רשות המשכיר מאותו טעם.), ועל כך הביא המחנ"א (שכירות סי' יט) מדברי הנ"י (ב"ק ט ע"א מדפי הרי"ף), וז"ל הנ"י: "היכא שהמשכיר שכרה מבעלה בזול והוא שכרה לאחר ביוקר, נחזי אנן: אם לא היה רשאי לשוכרה לאחר, כגון שהיו מרובים בני ביתו של זה האחר, שורת הדין נותנת שיתן מותר השכירות שהרויח לבעל הבית, דהאיך יעשה זה סחורה בביתו של חבירו, כדאמרינן פרק המפקיד (דף לה ע"ב) דקי"ל כר' יוסי דאמר גבי השוכר פרתו של חבירו והשאילה לאחר ומתה תחזור לבעלים הראשונים, כלומר שהבעלים הראשונים מקבלים דמיה ולא השוכר, דכיצד השוכר יעשה סחורה בפרתו של חבירו וה"ה הכא. ומיהו אם היה רשאי לשוכרה כגון שהתנה עמו הוא, או שלא היו בני ביתו של זה האחר אשר שכרה לו מרובים ממנו, נראה שהריוח למשכיר זה (= לשוכר הראשון)  שהרי בשעה ששכרה לו הבעה"ב בסך זה ולא התנה עמו כלום יכול להשכיר, וכיון שהדין נותן שיכול להשכירה כדאמרינן, מה נשאר עליו שיערער? אי משום שקשה עליו מה שמרויח זה, וכי מי לא עסקינן שאפילו היה מרויח מן המשכיר עצמו שלא היה מוצא כ"כ בזול מאחר, אפ"ה משלם שכרה לו בכך, ומה לי ריוח זה מה לי זה. ועוד דזה נהנה וזה אינו חסר ולא דמי לפרה דר' יוסי שאין השוכר רשאי להשכיר וכש"כ להשאיל כך נראה לי".

עולה מדבריו שבמקום שהשוכר רשאי להשכיר הוא נוטל את הרווח לעצמו, אפילו שדמי השכירות שהוא נוטל גבוהים מדמי שכירותו למשכיר הראשון. הוא הדין במקרה שלפנינו, כיון שהתשלום הוא פיצוי על כך שהצבא אומר לו: אל תעבוד בחממה, וכאילו הוא שוכרו ממנו לתקופת ההשבתה – התשלום שייך לשוכר ולא למשכיר (ה"ה לגבי מכסת המים אשר נשכרה עם החממה, אף היא נשארת ביד השוכר ולא ביד המשכיר, כפוף לתנאי הצבא שמשבית את החממה ומשלם אף עבור אי-הוצאתה[1] של המכסה).

ז. בין הפקעה להשבתה

נראה שיש לחלק בין הפקעה להשבתה.

כתב הרמב"ם (הל' מלכים פ"ד ה"ו) לגבי מלך ישראל: "ולוקח השדות והזיתים והכרמים לעבדיו כשילכו למלחמה ויפשטו על מקומות אלו, אם אין להם מה יאכלו אלא משם, ונותן דמיהן, שנאמר ואת שדותיכם ואת כרמיכם וזיתיכם הטובים יקח ונתן לעבדיו". 

סובר הרמב"ם שהמלך רשאי להפקיע[2] שדות ישראל בתשלום, לצורך אכילת עבדיו, וק"ו לצורכי מלחמתו. הלח"מ הסביר ברמב"ם שהמלך מותר דוקא באכילת הפירות אך לא בהפקעת הקרקע לצורך עבדיו (בדברים אלו ישנו תירוץ לעבירתו של אחאב מלך ישראל בכרם נבות. בראשונים ישנם הסברים נוספים לאיסור בכרם נבות: עי' נו"כ ברמב"ם הל' מלכים שם, ותוס' סנהדרין כ ע"ב, ולפי חלק מהראשונים אין רשות למלך להפקיע קרקעות לצרכיו הפרטיים אלא רק לצורכי המלכות). על פי זה במקרה שלפנינו ודאי שהמדינה מותרת בהשבתת החממות, מפני שאינה מפקיעה את הבעלות על הקרקע אלא רק את הגידול הנוכחי – השבתת החממה, ועושה כדין בתשלום הפירות הראויים לצאת מהן.

אמנם, אם המדינה הייתה מפקיעה לגמרי את החממות – קרקע ופירות, התשלום היה שייך למשכיר ולא לשוכר, והאחרון פטור מתשלומי שכירותו כדין מכת מדינה כאמור לעיל בפתח המאמר, אבל כאן שאין זו הפקעה גמורה אלא השבתה לזמן מסויים, נראה שכל זמן החכירה התשלום לשוכר.

מסקנה

הפיצויים מגיעים לשוכר החממות, כיון שהמדינה המשביתה את החממות נחשבת לשוכרת מהשוכר והיא משלמת לו בעבור הפסדו.