חובת דיווח של המוכר על ליקויים בדירתו

התשובה

א) אין להסתיר מום במקח^[1]

כתב ה'שלחן ערוך':^[2]

אסור לרמות בני אדם במקח וממכר או לגנוב דעתם, כגון אם יש מום במקחו צריך להודיעו ללוקח. אף אם הוא עובד כוכבים, לא ימכור לו בשר נבילה בחזקת שחוטה.

בהמשך נפסק כך:^[3]

אין מפרכסין לא אדם ולא בהמה ולא כלים... ולצבוע כלים ישנים כדי שיראו כחדשים...

משמע שאסור לצבוע ישנים שייראו כחדשים, אך מותר לצבוע חדשים שייראו יפים יותר. הסמ"ע בשם הטור ביאר מה ההבדל בין כלים חדשים ובין כלים ישנים לעניין הצביעה:

אין השבח שמשביחין בצבע כמו העילוי שמעלה אותם בדמים, אבל חדשים מותר לצובען כדי ליפותם, שבלא"ה הן חדשים וטובים.

מדבריו ניתן ללמוד שהאיסור לצבוע ישנים הוא רק אם יש הפרש במחיר, והעילוי האמיתי במחיר אינו כפי שהשקיע, אבל אם אין הפרש, ומוכר במחיר הזול – מותר.

הב"ח^[4] הוסיף שישנם דברים שאפילו הוזלה במחיר לא תתיר למכור אותם ללא הודעה על המום:

התם (בכלים צבועים ישנים) ודאי אין דרך להקפיד כל כך על שאינן חדשים כיון שהשבח הוי כמו העילוי אבל בשאר דברים כגון מנעל של מתה וכיוצא בו שמקפידין עליו שלא לקנותו כלל ודאי איכא טעות גמור.

כלומר, כל הטעיה או הסתרת מידע המוריד את ערך הדירה – אסורות, והן בכלל איסור אונאה או גזל. במקרה של הטעיה או הסתרת מידע שאין בו כדי להוריד את ערך הדירה, או שמכר מראש במחיר נמוך – אם דרך האנשים להקפיד על פגם זה, אסור להסתיר את המידע, ואם אין דרך האנשים להקפיד על פגם זה, מותר להסתיר את המידע. לכן עליכם לבדוק את המומים שקיבלתם בדו"ח: אם הם מהסוג שאנשים רגילים מקפידים עליהם, עליכם לספר עליהם בכל מקרה, ואם אנשים אינם מקפידים עליהם אבל הם מורידים את המחיר של הדירה – עליכם להוריד את המחיר, ואז אתם לא צריכים לספר.

[1].     ראו מאמרו של הרב ד"ר איתמר ורהפטיג, תחומין ג, 'הגנת הצרכן – מקח טעות וגניבת דעת', עמ' 356.

[2].     שו"ע, חו"מ סי' רכח סעי' ו.

[3].     שו"ע, חו"מ סי' רכח סעי' ט.

[4].     שו"ע, חו"מ סי' רכח סעי' ז.