אונאה בשכירות דירה

התשובה

א) אונאה בקרקעות בדבר שבמידה

אע"פ שאין אונאה לקרקעות,^[1] בדברים שקשורים למידה ומניין יש אונאה. וכך כתב ה'שלחן ערוך':^[2]

המוכר לחבירו במדה ובמשקל או במנין, וטעה בכל שהוא, חוזר לעולם, שאין אונאה אלא בדמים אבל בחשבון חוזר. כיצד, מכר לו מאה אגוזים בדינר ונמצאו ק"א או צ"ט, נקנה המקח ומחזיר הטעות ואפילו אחר כמה שנים.

והסמ"ע^[3] הבהיר שגם דברים שאין בהם אונאה, כמו קרקעות, בטעות במידה יש אונאה.

ב) ביטול העסקה או תשלום המחיר הנכון

נחלקו הפוסקים אם כאשר יש אונאה שלא ניתן לתקן אותה (כמו במקרה שלפנינו, שלא ניתן להגדיל את הדירה), ניתן לתבוע רק את ביטול העסקה או שאפשר לתבוע גם את המחיר הנכון. לדעת הסמ"ע^[4] ורוב הפוסקים התובע רשאי רק לחזור בו מהעסקה לגמרי, אך 'אבן האזל'^[5] כתב שניתן לתבוע גם את המחיר הנכון.

ג) ביטול העסקה אחרי שימוש בדירה

באונאה של מידה, אם השתמש בנכס אחרי שידע על האונאה, נחלקו הפוסקים אם יכול לחזור בו ולבטל את המקח. הב"ח^[6] סובר שאם המשיך והשתמש, אינו יכול לחזור בו עוד, ולכן לא תוכל לחכות עד סוף השנה ואז לבטל את המקח, כי בשימוש שלך יש משום מחילה. ברם, אם היה קשה למצוא דירה באמצע השנה או שקשה להעביר את המשפחה למקום אחר, ייתכן שאין בהמשך השימוש מחילה.^[7]

מסקנה

א) ניתן לתבוע את ביטול העסקה מייד ולשלם למפרע את המחיר האמיתי שמתאים לעסקה.

ב) אם קשה למצוא דירה חלופית באותו אזור, ניתן לתבוע את ביטול העסקה אף בסוף השנה.

[1].    כתובות צט ע"ב, שו"ע יו"מ סי' רכז סעי' כט.

[2].    שו"ע חו"מ סי' רלב סעי' א.

[3].    סמ"ע, חו"מ סי' רלב ס"ק ב.

[4].    סמ"ע, חו"מ סי' רלב ס"ק ב, בשם הרמב"ן.

[5].    אבן האזל, הל' מכירה פי"ב, הובא בפתחי חושן, אונאה פרק יא הערה נב, וביאר את דברי הרמב"ן אחרת מהסמ"ע.

[6].    ב"ח, חו"מ סי' רלב. לפי דעת אבן האזל, שם, שיכול לתבוע רק את המחיר הנכון, אין בהמשך השימוש מחילה לדעת דברי גאונים כלל ו', ותשובת לבושי מרדכי, חו"מ סי' יט.

[7].    פתחי תשובה, חו"מ סי' רלב ס"ק א.